Quelles stratégies d’investissement face aux nouveaux parcours résidentiels ? (selon l’étude du Département Recherche & Stratégie de Primonial REIM, sur la base d’une veille continue des marchés français et européens)
La pandémie actuelle crise de la Covid-19 a ralenti la construction immobilière et de facto contribué à la raréfaction de l’offre à court terme alors dans un marché déjà sous tension.
En outre, il est clair que la pandémie a mis en lumière de nouveaux besoins personnels, comme la volonté pour les particuliers d’améliorer leur qualité de vie -voire de changer de lieu de résidence- en raison de l’intensification du télétravail notamment, mais aussi l’insuffisance de l’offre en matière de santé publique et la nécessité de financer les besoins futurs, notamment à travers les résidences médicalisées pour les personnes âgées dépendantes.
Nonobstant, sur le long terme, la Covid-19 ne devrait pas chambouler radicalement l’organisation et les enjeux du secteur immobilier. A contrario, cette pandémie devrait venir renforcer et accélérer les tendances déjà en vigueur.
Malgré la crise économique d’une ampleur sans précédent, le modèle de projection des prix du résidentiel en zone euro semble, pour l’heure, résister et devrait rester une stratégie d’investissement résiliente. Depuis 2018, le résidentiel est devenu la deuxième classe d’actifs, derrière le bureau en termes de volume d’investissement, dépassant le commerce. L’accroissement démographique en Europe joue un rôle important dans la demande en immobilier. La population de l’UE (hors Royaume-Uni) a augmenté en 20 ans de 20 millions d’habitants, passant de 427 millions d’individus en 2000 à plus de 448 millions en 2020. Cette croissance devrait se poursuivre légèrement à l’horizon 2030 en atteignant un total de 449 millions d’habitants.
En Europe, sept habitants sur dix sont propriétaires. En se basant sur les indices MSCI, entre 2010 et 2019, le marché européen du résidentiel avait déjà crû de manière significative en totalisant 365 Mds € d’investissement, dont 32% pour l’Allemagne seule. En effet, l’ensemble des marchés résidentiels européens ne performent pas de la même façon. Il existe une véritable fragmentation de l’espace géographique en Europe au regard du secteur résidentiel. Dans des pays comme la France ou le Benelux, le rapport locataire/ propriétaire semble assez équilibré. Mais, les situations diffèrent fortement entre d’une part, les pays du sud et de l’ancien bloc de l’Est où les populations sont majoritairement propriétaires et d’autre part, les pays germaniques, scandinaves où les populations sont majoritairement locataires. Toutefois, ces dernières années, les mentalités semblent évoluer au sud de l’Europe, au profit de la location.
En outre, les besoins et attente immobilières varient non seulement d’une zone géographique à une autre mais aussi d’une génération à une autre.
En Europe, la population est globalement vieillissante. Le nombre d’actifs (25-64 ans) se rétracte à mesure que le nombre de seniors (65-80+ ans) se renforce. Cette situation de déséquilibre peut s’expliquer par le phénomène de d’allongement de l’espérance de vie mais aussi par la transition démographique du « baby-boom » de l’après-guerre au « papy-boom ». En 2020, alors que la population Européenne (hors Royaume-Uni) de plus de 65 ans était déjà de 92 millions, ce nombre devrait atteindre les 108 millions à l’horizon 2030. La demande en résidences seniors et en résidences va donc continuer à s’intensifier et devient un actif incontournable dans la stratégie de diversification internationale des investisseurs. En outre, la Covid-19 a mis en exergue la dépendance de ce troisième et quatrième âge, et de facto la nécessité d’accroître les infrastructures de services à domicile, de construire des immeubles avec des normes de sécurité et de qualité renforcées et de penser leur localisation plus que jamais au cœur des villes ou à proximité des grandes agglomérations, où l’accès aux services est facilité. La crise épidémique de la Covid-19 a mis en exergue la nécessité d’un soutien institutionnel et social accru pour mieux prendre en charge les seniors et les questions autour de la dépendance…
C’est en Europe occidentale que figurent les montants des prestations par habitant les plus élevés, là où les plus faibles sont enregistrés en Europe de l’Est. On observe de fortes disparités, concernant l’anticipation du vieillissement par les individus, s’expliquant principalement par les différences et spécificités culturelles. Ainsi, les Français comptent en priorité sur eux-mêmes pour prendre des mesures d’accompagnement de la vieillesse, là où les Espagnols se reposent d’abord sur leur conjoint et où les Italiens préfèrent le soutien des enfants.
Par ailleurs, bien que le nombre d’actifs se rétracte, l’évolution des modes de vie, avec la hausse des séparations, la baisse des familles nombreuses ou encore l’allongement de la durée de célibat (coliving,) entraine une hausse de la demande des résidences individuelles et collectives. Les ménages sont donc de plus en plus nombreux et leur taille ne cesse de se réduire. La demande de résidences individuelles et collectives se porte majoritairement sur les métropoles européennes qui permettent aux individus d’avoir un accès à des bassins d’emplois dynamiques. Toutefois, le niveau actuel du prix au m² du résidentiel dans ces grandes métropoles, pousse de plus en plus d’individus à se tourner vers la location afin de préserver leur pouvoir d’achat et leur mobilité professionnelle.
En ce qui concerne, les jeunes générations, Y et Z, leurs atteintes sont simples : trouver un logement dans une grande métropole à proximité des écoles/universités mais à faible coût. L’enseignement supérieur s’étant mondialisé, les résidences étudiantes apparaissent comme la réponse idéale à cette forte croissance de la mobilité diplômante internationale. L’Europe, et plus spécifiquement la France et l’Allemagne, est à cet égard particulièrement attractive pour les étudiants internationaux, notamment ceux en provenance d’Asie, d’Océanie et d’Afrique. Durant la période 2015-2019, le marché des résidences étudiante a enregistré un volume d’investissement trois fois supérieur à la période 2010-2014, en passant de 2,3 Mds € à 7,3 Mds € investis en moyenne par an. Cependant, cette mobilité des étudiants va être impactée en raison de l’actuelle pandémie qui réduit drastiquement les flux, mais aussi en conséquence du Brexit, ayant entrainé une augmentation des coûts universitaires pour le grand nombre étudiants européens désirant aller étudier au Royaume-Uni. Ce marché résidentiel risque donc d’être fortement impacté.
Stratégie d’investissement découlant de cette étude :
Aux vues de tous ces éléments, l’étude identifie trois pôles d’investissement intéressants pour le marché résidentiel.
Premièrement, les résidences séniors et médicalisées. Pour ce marché, c’est en France, en Allemagne et aux Pays-Bas que le couple rendement/risque est le plus attractif. Les marchés où des opportunités seront à saisir au fur et à mesure de leur développement sont quant à eux, localisés au Portugal, en Irlande et en Pologne.
Le second pôle d’investissement intéressant concerne les résidences individuelles et collectives. De même pour ce marché ce sont l’Allemagne, les Pays-Bas, la France et l’Autriche qui offre le couple rendement/risque le plus intéressant. A l’échelle européenne ce marché est largement dominé par l’Allemagne qui totalisait entre 2010 et 2019, 38% des capitaux investis.
Enfin le troisième et dernier pôle d’investissement intéressant concerne le marché étudiant. En effet, bien que la mobilité internationale connaisse un coup d’arrêt liée à la Covid-19, des opportunités seront à saisir en prévision d’un retour à la normale. De plus, si le Royaume-Uni semble être, sur ce plan, le marché le plus établi d’Europe, le Brexit aura probablement une influence négative à long terme. Ainsi, la France et l’Allemagne, bénéficiant de métropoles universitaires attractives, apparaissent comme des valeurs sûres de croissance. Il convient cependant de rester prudent en ce qui concerne la résilience de l’ensemble de ces marchés résidentiels. Ceux-ci pourraient être en proie à diverses menaces telles qu’une crise financière, une remontée trop brusque des taux d’intérêt ou encore les aléas réglementaires qui touchent les marchés résidentiels spécifiques.
Par Clémence Rossignol
